【濡れ手に粟】サラリーマンが不動産投資に手を出さない方が良い理由4つ

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不労所得やっはろー

的な、日本には不動産神話的な考え方があり、それもそのはず、今都心の不動産バブル真っ只中というのであるから、みーんな不動産に手を出したがるのでしょうね。

将来の濡れ手に粟を求めて



なので、投資セミナーだったりとかそういうものに行きたがる人が減らないことに、「ホリエモン」こと堀江貴文さんが懐疑的な見方をホリエモンチャンネルで展開していたのは記憶に新しい。

なぜ不動産なのか、安易だからだよね。
不動産の投資セミナーは人が集まるんだよねー

この動画でも述べられている通り、不動産のインカムゲイン(賃料)を収益の柱にするのであれば、常に部屋は満室で空きがない状態でなければならないし、キャピタルゲイン(物件売却益)を狙うのであれば、それなりのコネクションが必要になったりする。

以前、不動産投資の記事を書くと、「ホリエモン 不動産」投資で一定のアクセスを稼ぐことができた。

それほどまでに不動産投資に興味を持っている人は多いのだということ。

しかし、不動産投資に対する知識を持っている人は少ないと思うし、私が読んだ「実録! 不動産投資 素人は(今は)手を出すな!! 」(実はかなりこの本を検索している人が多いのである。)にもその点については言及されています。

余談ですが、この書籍はKindle unlimitedで読めます。

不動産投資に興味のある人は、先行投資と割り切ってKindlePWとunlimitedに登録することをお勧めしたいです。

http://usshi-na-life.com/2016/07/15/post-1072/

 

 

そもそも不動産てなにかご存知ですか?
物理的に動かせないものをいいます。物理的に動かせないのです。

私と不動産

静岡の田舎に育つと個人でたくさんの不動産を所有している人を目にすることもめずらしくない。

農家です。

残念ながら私の家計は代々サラリーマンような生き方をしてきたので、人に誇れるような壮大な茶畑もなければ、自慢のおいしいお米が収穫ができる田んぼもありません

しかし、私の友人たちはどうでしょうか。

家に遊びに行けばありあまる部屋、外に出かければ1ヘクタールの茶畑。

農家の友達はそれだけで優遇されていると子供ながらに親を恨んだことも一瞬だけあります。一瞬だけ。

そんな若かりし頃の思い出も今は昔、成人を迎えると、生前贈与される友人もでてくるわけです。

もう使ってないから駐車場にする

まぁ静岡の田舎の土地を駐車場にしてどの程度利益が見込めるかはわかりませんが、1000万ほどの価値のある土地を20代にして相続している友達は珍しくない。

不動産投資をされる方は空間や建物にお金を払い、運用して利益を上げることを目的としています。
私は不動産投資はやったこともないですし、やる予定も特にありません。

素人的見地から不動産投資についてのメリットを考えてみる。

  • 何もせずに利用者から不労所得を得ることができる
  • 土地や建物があるので長期間にわたり上記仕組みを維持できる
  • 成功体験を聞いた(駐車場化)ことがあり参入しやすそう

1つめ、例えば、アパートのオーナーさんなんかが、わかりやすいでしょうか。
借家に住み続けている人はそんなことは幻想だとわかるでしょうが、草木の手入れや、建物の修繕に管理会社を入れればお金かかるし、手間もかかります。何もせずにというのはあやまりですね。

2つめも同様ですが、やはり修繕費やトラブルがあるため、容易に維持することはできなさそうです。そもそも商品(土地、建物)の目利きができないのに、なぜ投資できるのかはわかりません。
長い長いデフレの影響で財布の紐を開くことを忘れてしまった消費者にあなたは再びその紐を開かせることができるというのでしょうか。

3つめ人口減少でゴーストタウン化する日本で昔ながらの不動産にチャレンジするのは無謀だと思われます。

土地の価格と物件の価値というのは変動幅が激しく、主に天災や世の政ごとに左右されてしまう。ので株や商品に投資した方が、リスクは少ない感じがします。

需要と供給のバランスが不動産は完全に崩壊しているのですから、個人で行う不動産投資が如何に厳しいのかがうかがえますね。

ここから具体的な理由を紹介していきます。

不動産投資は株式投資と似ている点

不動産投資の基本は、「絶好のタイミングで仕入れ、世の中の動きを注視しながらタイミングの良いところで売却してキャピタルゲインを得る」ことと、「保有期間中にインカムゲインで借入金を減らしておけば、売却時に返済にまわしたインカムゲインも回収できる」

まずここからでしょうか。

世の中の動きを注視しながら、適切な期間に売却をすることが大前提
インカムゲイン(株式配当益)キャピタルゲイン(売買益)

要するに、不動産投資をするのと、株式投資をするのにそんなに大差はないということです。

もっと小さな見方をするのであれば、コンサートチケットの転売屋だったり、スニーカーの転売であったりと似たような感覚でしょうか

需要を見定めるということは、プロでも困難だと、私は感じます。

ともすれば、素人がやはり手を出すべきではないのではないか。

増え続ける維持管理費問題

不動産=一般的にアパートなどの賃貸物件を買い、不動産会社を仲介して、家を借りたい人に貸す。

賃料を得るということは、高校生でも知っていることです。

一般的な規模で個人が行なう不動産投資の目標は、これで得られる「賃料で食っていく

最大のロマン。(個人的にもそう思います。)

果たしてそれが可能か否か

日本という国は地震大国です。

http://www.asahi.com/articles/ASJ6B4CM8J6BULBJ00L.html

全国的に日本では震度6以上が発生する可能性は大いにある上に、都心部など太平洋側ではその確率は年々上昇している、といった考えが一般的です。

 

修繕費を払えるか?(地震じゃなくても、台風や、耐用年数等の維持管理費)

数千万円をさらに借金することは、サラリーマンであれば困難。
家を治せなければ安値で売却するしかないのです。

個人であれば、物件購入時に数千万円を投入することで完全に身動きが取れなくなってしまう。

修繕費が払えない場合は、「物件を担保に銀行に頼む」が一般的で収益率が悪いとそれもできないということです。

非常に厳しいですね、ここが借金が増える理由なのでしょうか。

優良物件化には努力(労働)が必要。空き家の増加率に歯止めがかからない問題もあり、速やかに売却した方が良いのでインカムゲインが難しい問題。

売主は90歳を超える老父婦で、建物自体は、さすがに築年数を感じさせる印象ではあったが、清掃が行き届いており、しっかりと管理してきたことが見て取れた。

この件は老夫婦ということですが、結局不労所得じゃなくないか?というのが率直な感想です。

維持管理し続けなければならないのは、不労働収益とはいえず、労働の枠を抜きん出ない。

この老父婦のアパートは生活保護受給者が大半を占めており、ターゲットはヒエラルキーで言えば下層にいる人たち。冒頭の堀江さんの動画でも紹介されていましが、貧乏人相手に商売するというのは大変なのです、何せ常識も通じなければ、融通も利きませんから。
そうした人たちを引き止め、新たな入居者を募る努力をした結果、空き家がなくなり、優良物件化を果たせたとします。

そこで日本の空き家率問題が出てきます。

総務省の統計では総住宅数は,6063万戸と5.3%の上昇 空き家率は,13.5%と過去最高に

急増する空き家、つまり、オーナーにお金を払ってくれる「借りる人」は年々減少しているということ

借りてくれる人がいなければ、「夢の賃料生活」はその名の通り夢で終わってしまう。
これでは本末転倒どころか気づいたら借金まみれでした

なんてことになりかねないですね。

空き部屋がなく、常に満席の物件というのがあれば、それは超優良物件だと言えるのです。

需要がない供給過多の状態になれば、物件価格が下落するのは火を見るよりも明らかですし、家賃収入の減少ということになりそうです。

こうなると夢の賃料生活よりも、さっさと売却して現金にした方が良いということですね。

賃料という不労働収益を数千万円で手に入れる行為は、リターンよりも、リスクが勝りそうです。
ではキャピタルゲイン狙いすれば良いのかということであるが、それも難しそうです。

素人が勘違いしている、不動産という転売商売

多くの人々は将来の生活の不安を少しでも和らげようと懸命に貯金に励み、住宅ローンを終え、少ない年金での生活を迎えることを現実として捉えて生きている、そのような将来像を打開しようと、不動産投資に集まってくる人々の気持ちは理解できる。その証拠に、各地で開かれる不動産セミナーには、多くの人が集まり、その数は一向に減らない。

なんと、堀江さんと全く同じ考えが書かれておりました。

余談ですが私は、使い古されたPCの再販価格の相場を一目で当てることができる。

これは長年の経験(仕事であったり、副業であったり。)で培ったスキルです。
素人が千載一遇のチャンスと思い、購入した物件が軌道にのるということが難しいのは、こういったところからだと私は感じました。

市場に対しての実践的な理解が非常に重要であり、机で勉強した知識で物件を購入するということは、学生が仕事を軽んじるのと同じだと感じます。

何もわかっていねぇーな、君たちは」と、プロからは思われてるかもしれません。

不動産屋が物件購入をあの手この手で進めてくる理由はたった一つの簡単な理由です。

 

素人が購入後、何らかの理由(資金の枯渇、所有者の高齢化等。)で手放さなくなった物件を安く購入し、最低限の費用を使ったリノベーション(改築)を行った後、それをさらに素人に高値で売る。(ぼったくる)

中古ショップのそれと何ら変わらないのです。

こうした理由から素人が不動産に手を出すのは非常に危険であると言えます。
超富裕層などが、相続税対策で購入する投資物件というのは

税金がかかるくらいなら損失が出たほうがマシ

といった考えであり、それを私たちは想像しにくい。

とにかくそういった目線で購入しなくては失敗するということでしょう。

まとめ

賃料生活というのは夢であり、素人はやはり夢のまた夢、不動産投資をするのであれば、不動産のプロになるくらいの覚悟が必要であり、一般の投資家はワンチャンが全て

努力して優良物件化して売却するのであれば、株式投資した方が安牌。

超富裕層が不動産に投資するのは、資金のリスクヘッジや税金対策のため



参考書籍

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